Dienstag, 11UTCTue, 11 Jul 2017 20:59:39 +0000 11. Juli 2017
von Dominic Porta
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Ferienvermietung 2017

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Es ist gut möglich, dass ab dem 24. Juli 2017 für etliche Monate keine neuen Ferienvermietungslizenzen mehr von der Tourismusbehörde erteilt werden. Dies deshalb, da das Parlament der Balearen an diesem Tag voraussichtlich über ein neues Tourismusgesetz abstimmen wird, das sowohl die Ferienvermietung regulieren und limitieren als auch in anderen Bereichen ausweiten soll. Sollte das Parlament für das neue Gesetz stimmen, wird voraussichtlich bis zur Entscheidung über die Umsetzung der Neuregelungen die Vergabe von Lizenzen vorerst zum Erliegen kommen. Da sehr wahrscheinlich die Bettenanzahl in gewissen Regionen Mallorcas für die Ferienvermietung begrenzt werden wird, ist es ratsam, sich noch vor dem Stichtag 24. Juli 2017 um die Beantragung einer entsprechenden Lizenz zu bemühen.

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Freitag, 14UTCFri, 14 Apr 2017 16:13:30 +0000 14. April 2017
von Dominic Porta
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Vorsicht bei der Suche nach Mietwohnungen auf Mallorca

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Der Markt für Mietwohnungen zur Langzeitmiete auf Mallorca ist zur Zeit stark umkämpft. Es gibt kaum gute Angebote und jetzt kommt für Wohnungssuchende auch noch ein neues Problem hinzu: Betrugsversuche auf manchen Online-Suchportalen.

Was zu gut klingt, um wahr zu sein, ist meistens auch nicht wahr. Wenn Sie im Moment eine Wohnung suchen und dabei auf einem der vielen Online-Suchportale ein Wohnungsangebot sehen, wie z.B. 150 m² Wohnung mit Terrasse und Meerblick am Paseo Maritimo für 600 € im Monat, dann sollten Sie mit äußerster Vorsicht vorgehen. Meist müssen Sie, um an mehr Informationen zu kommen, Ihren Namen und Ihre E-Mail-Adresse im Kontaktformular angeben. Dann erhalten Sie eine Telefonnummer (häufig handelt es sich dabei um eine Handynummer) und/oder eine E-Mail des angeblichen Vermieters. Ruft man bei der angegebenen Telefonnummer an und erhält von der Telefongesellschaft die Auskunft, dass die Nummer nicht exisitiert, sollten alle “Alarmglocken” angehen.

Es kann auch sein, dass man eine E-Mail vom angeblichen Vermieter erhält, in der dieser seine ausführliche Lebenssituation schildert und Gründe angibt, warum er für eine Wohnungsbesichtigung und die Schlüsselübergabe nicht persönlich vor Ort sein kann. In einem dem Verfasser persönlich bekannten Fall gab der angebliche Vermieter an, Deutscher zu sein und in Berlin zu wohnen. Die auf deutsch verfasste E-Mail schien aber eher das Produkt des Google-Übersetzers zu sein als das eines deutschen Muttersprachlers. Es wird dann vorgeschlagen, die erste Monatsmiete und eine Kaution in Höhe von zwei weiteren Monatsmieten bei einem Konto der bekannten Seite AirBnB zu hinterlegen. Zahlung per Kreditkarte soll möglich sein. Nach Zahlung sollen Ihnen die Wohnungsschlüssel per Post zugeschickt werden mit der Garantie, das Geld zurück zu erhalten, sofern Ihnen die Wohnung nicht zusagt.

Wir raten allen, denen eine Wohnung unter den hier geschilderten oder ähnlichen Umständen angeboten wird, auf KEINEN FALL mit den geforderten Zahlungen in Vorleistung zu gehen. Bestehen Sie auf eine Wohnungsbesichtigung. In den meisten Fällen wird es die Mietwohnung gar nicht geben. Sollte es zu einer Besichtigung der Wohnung kommen, sollte z.B. durch Einsicht ins Grundbuch sichergestellt werden, dass die Person, die die Wohnung zur Vermietung anbietet, auch tatsächlicher Eigentümer der Wohnung ist.

Und denken Sie immer daran: Vorsicht ist günstiger als Nachsicht!

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Sonntag, 19UTCSun, 19 Feb 2017 14:54:24 +0000 19. Februar 2017
von Dominic Porta
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Seminar Ferienvermietung Mallorca

Luxury swimming pool. Panoramic image

Ganz herzlichen möchten wir alle Interessierten zu einem Seminar über Ferienvermietung einladen. Das Seminar wird sowohl rechtliche als auch steuerliche Thematiken der Ferienvermietung abdecken.

27. FEBRUAR 2017 // 15.00 – 18.30 UHR AUDITORIUM CLUB MALLORCA ZEITUNG
C/ PUERTO RICO, 15 POLIGONO DE LEVANTE, PALMA EINTRITT FREI – ANMELDUNG

Das Programm sowie das Anmeldeformular können Sie unter dem folgenden Link herunterladen.

Einladung Ferienvermietung – 27 02 2017

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Sonntag, 12UTCSun, 12 Feb 2017 17:32:54 +0000 12. Februar 2017
von Dominic Porta
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„Clausula suelo“ – Was ist das?

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Seit längerer Zeit berichten die spanischen Zeitungen und Medien in regelmäßigen Abständen über die sogenannte „Clausulo suelo“ und dass es in Spanien 1.5 Millionen betroffene Personen gibt. Aber worum geht es genau?

Bei der „Clausula suelo“ handelt es sich um eine Vertragsklausel in Hypothekenverträgen mit variablem Zinssatz. Die Klausel legt fest, dass die Bank einen Mindestzinssatz vom Kreditnehmer verlangen kann, auch wenn der Referrenzzinssatz niedriger oder negativ ist. Es handelt sich somit um eine Klausel die die Banken einseitig bevorteiligt und zum Nachteil des Verbrauchers ist.

Aus diesem Grund hat das Oberste Spanische Gericht (Tribunal Supremo) diese Vertragsklauseln schon im Jahr 2013 für rechtswidrig erklärt. Das Urteil beschränkte jedoch die Pflicht zur Rückzahlung rechtswidrig erhobener Zinsen durch die Banken auf die Zeit nach dem Urteil.

Am 21. Dezember 2016 erklärte der EuGH nun diese zeitliche Beschränkung ebenfalls für rechtswidrig, so dass die Banken verpflichtet sind, alle rechtswidrig berechneten Zinsen zzgl. daraus entstandener Zinsen zurück zu zahlen. Seitdem sind mehrere Gerichtsentscheidungen zu Ungunsten der Banken ergangen, in denen die Banken auch zur Tragunge der Prozesskosten verurteilt wurden.

Im Januar diesen Jahres hat die spanische Regierung ein Gesetz erlassen, welches den Banken die Möglichkeit gibt mit ihren Kunden innerhalb von drei Monaten zu einer außergerichtlichen Einigung zu kommen. Sollte der Betroffene mit diesem Einigungsvorschlag nicht einverstanden sein, kann er immer noch durch die Verbraucherschutzzentralen oder seinen eigenen Anwalt gegen die Banken gerichtlich vorgehen.

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Sonntag, 12UTCSun, 12 Feb 2017 17:27:50 +0000 12. Februar 2017
von Dominic Porta
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Grenzüberschreitende Kontensperrung in der EU

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Am 18. Januar 2017 ist die EU-Verordnung Nr. 655/2014 in Kraft getreten, mit der es Gläubigern von Forderungen in Zivil- und Handelssachen erleichtert wird, die Konten von ihren Schuldnern in anderen Ländern der EU, mit Ausnahme von Großbritannien und Dänemark, sperren zu lassen.

Was bedeutet dies konkret? Bisher war es so, dass ein Gläubiger, der eine Geldforderung gegen einen Schuldner hatte, entweder einen rechtskräftigen Titel, z.B. ein Urteil, gegen den Schuldner erwirken musste, um Vollstreckungsmaßnahmen wie z.B. die Kontenpfändung einleiten zu können, oder auf das einstweilige Rechtsschutzverfahren der nationalen Staaten beschränkt war, um die Forderung zu sichern. Wer schon einmal Erfahrung mit den spanischen Gerichten gemacht hat, der wird wissen, dass es meistens mehrere Monate braucht, bis eine einstweilige Verfügung erwirkt werden kann. Dies gibt dem Schuldner ausreichend Zeit, sein Vermögen, z.B. durch Überweisung seiner Gelder auf ein in Deutschland belegenes Konto, aus dem Einflussbereich der spanischen Gerichte zu verschaffen. Zwar konnte ein rechtskräftiger Titel auch bisher im Rahmen des europäischen Anerkennungsverfahren in einem anderen Mitgliedstaat vollstreckt werden, jedoch ist dies ein langwieriges sowie kostenintensives Verfahren und der Gläubiger hatte dabei nie die Sicherheit, dass der Schuldner im Zeitpunkt der Zwangsvollstreckungsmaßnahme in dem anderen Mitgliedstaat über Guthaben bei seiner Bank verfügt. Dies hatte zur Folge, dass nach mehreren Jahren des Prozessierens der Gläubiger seine Forderung nicht eingetrieben bekam und auch noch die Anwalts- und Verfahrenskosten tragen musste. Häufig wird dies im Volksmund mit dem Ausdruck „Gutes Geld, schlechtem hinter her werfen“ bezeichnet.

Damit soll nun Schluss sein. Die neue EU-Verordnung ermöglicht es einem Gläubiger schon bevor oder bei Klageeinreichung einen Antrag beim zuständigen Gericht zu stellen, um Konten seines Schuldners in anderen EU-Ländern sperren zu lassen. Er muss dazu lediglich nachweisen, dass ansonsten sein Anspruch nicht hinreichend gesichert ist. Dies dürfte aber insbesondere in den Fällen, in denen der Schuldner das Land verlassen hat, ohne Weiteres nachweisbar sein.

Eine weitere Neuerung ist, dass man im Rahmen des gleichen Verfahrens Informationen über die Auslandsbankkonten des Schuldners einholen kann. Kennt der Gläubiger z.B. nicht alle oder oder hat gar keine Informationen über diese Konten, können diese Daten bei Gericht angefordert werden.

Die EU-Verordnung sieht jedoch auch einige Ausnahmen vor, in denen das Verfahren keine Anwendung findet. Die wichtigsten Ausnahmen sind, wenn über den Schuldner das Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder es sich um Testaments-, Erbrechts- oder Unterhaltsangelegenheiten handelt.

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Donnerstag, 20UTCThu, 20 Oct 2016 17:40:03 +0000 20. Oktober 2016
von Dominic Porta
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Spansiche Steuerexpertin bei Porta & Associates

Linda-Porträt
Eine unserer Anwältinnen, Linda Rens, hat erfolgreich Ihren Master-Abschluss im spanischen Steuerrecht bei der Rechtsanwaltskammer Barcelona absolviert und darf sich seit Juli 2016 nun auch offiziell spanische Steuerexpertin nennen. Linda hat bereits seit über fünf Jahren im internationalen und spanischen Steuer- sowie Gesellschaftsrecht gearbeitet und hat nun auch den offiziellen Titel, der ihre Kenntnisse im spanischen Steuerrecht bestätigt. Zuvor absolvierte sie bereits einen Master im spanischen Gesellschafts- und Verwaltungsrecht an der Pompeu Fabra-Universität in Barcelona. Wenn Sie irgendwelche rechtlichen oder steuerlichen Fragen zur Gründung von spanischen Gesellschaften wie z.B. einer SL (vergleichbar mit einer GmbH), einer SA (vergleichbar mit einer AG), einer SC (vergleichbar mit einer GbR) oder einem Verein haben oder sich als Autónomo (Selbstständiger) anmelden möchten und Sie dabei mehr über die steuerlichen Auswirkungen erfahren möchten oder irgendeine andere steuerliche Frage haben, zögern Sie bitte nicht, sich direkt mit Linda unter linda.rens@p-and-a.es oder +34674176327 in Verbindung zu setzen. Linda hat ihr Büro in Barcelona auf der Gran Via und spricht Englisch, Spanisch und Niederländisch. Sie kann Sie auch in Bereichen des spanischen Gesellschafts-, Eigentümergemeinschafts- und Arbeitsrecht beraten. Sie ist in Spanien und den Niederlanden als Anwältin eingetragen. Um Ihre Fähigkeiten im Bereich des Compliance weiter auszubauen, macht sie zur Zeit eine Fortbildung in diesem Bereich an der UPF Management-Universität, der meist empfohlenen Einrichtung für Compliance-Ausbildung in Spanien. Wenn Sie Interesse an spanischer Rechts- und Steuerberatung haben oder eine Compliance-Überprüfung Ihres eigenen Unternehmens (oder einer dritten Person bzw. Ihrer Kunden) benötigen, setzen Sie sich bitte direkt mit ihr in Verbindung. Das gesamte Team von P&A gratuliert Linda!

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Freitag, 07UTCFri, 07 Oct 2016 15:58:53 +0000 7. Oktober 2016
von Dominic Porta
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Immbolienkäufer in Spanien aufgepasst

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Immbolienkäufer müssen einmal mehr beim Erwerb einer Immobilie in Spanien aufpassen. In den wenigsten Fällen wird eine Immobilie in Spanien am 31.12. eines Jahres gekauft. Vielmehr werden Immobilien in Spanien das gesamte Jahr über gekauft. Daher stellt sich die Frage, wer für das laufende Jahr die Grundsteuer (IBI) zu bezahlen hat: Käufer oder Verkäufer?

Laut Gesetz hat zunächst derjenige, der zum 01.01. eines Jahres Eigentümer der Immobilie ist, die Grundsteuer zu tragen. Dies wird in den meisten Fällen der Verkäufer sein. Bisher blieb es auch bei diesem Grundsatz, so dass ein Verkäufer, der die Immobilie z.B. in der ersten Jahreshälfte verkauft hat, auch die Grundsteuer für die zweite Jahreshälfte zu bezahlen hatte, sofern im Kaufvertrag nichts gegenteiliges vereinbart war. Der Käufer war in diesem Fall fein raus.

Mit Urteil des Obersten Spanischen Gerichtshofs (Tribunal Supremo, vergleichbar mit dem BGH) vom 15. Juni 2016 ist damit Schluss. Der Verkäufer kann danach die Grundsteuer für das laufende Jahr, in dem die Immobilie erworben wird, zumindest anteilig vom Käufer zurück fordern. Der Verkäufer bleibt zwar zunächst gegenüber den Steuerbehörden primärer Schuldner; er hat aber gegen den Käufer einen Rückerstattungsanspruch für die Zeit ab Kaufdatum.

Ein Beispiel: Verkäufer V verkauft eine Immobilie auf Mallorca am 31.06.2016 an den Käufer K. Dabei haben V und K es schlicht vergessen, eine Regelung über die Grundsteuer im notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Im Oktober 2016 erhält V den Grundsteuerbescheid von den spanischen Steuerbehörden und zahlt daraufhin die Grundsteuer an die Finanzbehörden. Da er es nicht einsieht, die Grundsteuer für das ganze Jahr zu zahlen, weil K schließlich ebenfalls Eigentümer der Immobilie für die gesamte zweite Jahreshälfte 2016 ist, reicht er bei Gericht Klage auf Rückerstattung ein und hat damit Erfolg. Neben der Hälfte der Grundsteuer muss K auch noch die Honorare von Anwälten und Gerichtsbevollmächtigten (Procuradores) und evtl. sogar Gerichtskosten bezahlen. Dies ist für K ein teurer Spaß.

Um die beschriebene Problematik zu lösen, empfehlen wir stets – übrigens schon bevor der Oberste Spanische Gerichtshof in dieser Thematik urteilte – offen mit dem Verkäufer darüber zu sprechen, wer für das laufende Jahr die Bezahlung der Grundsteuer übernimmt und eine klare Regelung in der notariellen Kaufurkunde zu treffen. Auf diese Weise wird sicher gestellt, dass nach dem Kauf der Traumimmobilie nicht eine bösche Überraschung auf einen wartet, die die Immobilie im Nachhinein noch um mehrere tausend Euro teurer werden lässt.

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Donnerstag, 22UTCThu, 22 Sep 2016 02:02:44 +0000 22. September 2016
von Dominic Porta
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Ferienvermietung Spanien

Ferienvermietung

Ferienvermietung auf Mallorca und in Barcelona

Wenn Sie eine Immobilie auf den Balearen oder dem spanischen Festland besitzen und diese in die Ferienvermietung geben möchten oder Vermittler von Ferienimmobilien sind, sind einige Voraussetzungen zu beachten.

Nicht jede Immobilie eignet sich rechtlich gesehen zur Ferienvermietung. Insofern unterliegt die Ferienvermietung unterschiedlichen Regularien. Gerne überprüfen wir für Sie, ob Ihre Immobilie zur Ferienvermietung geeignet ist und unterstützen Sie bei der Erstellung aller notwendigen Verträge, sei es mit Vermietern, Mietern, Reiseveranstaltern oder Vermittlern. Damit sich bei der Vermietung der Ferienimmobilie keine Probleme auftun. sollten entsprechende Vertragswerke stets anwaltlich überprüft werden.

Auch wenn Sie Vermittler von Ferienimmobilien sind, sollten gewisse rechtliche Aspekte beachtet werden. Auch können sich Fragestellungen hinsichtlich des Steuerrechts ergeben, je nachdem, in welcher Konstellation vermietet, gemietet oder vermittelt wird.

Wenn Sie Ferienimmobilien über Ihre Homepage anbieten, sollten darüber hinaus die entsprechenden domain- und AGB-rechtlichen Voraussetzungen stets an Ihre individuelle Situation angepasst werden. Wir helfen Ihnen gerne bei der rechtlichen Überprüfung Ihrer Homepage und Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Bei der Ferienvermietung in Spanien unterstützen wir sowohl die Eigentümer der Ferienimmobilie als auch die Unternehmen, die sich auf die Vermittlung von Ferienimmobilien spezialisiert haben. Wir können Ihnen in diesem Bereich sowohl rechtliche Beratung als auch Beratung zur steuerlichen Seite der Thematik anbieten.

Ebenfalls unterstützen wir Sie bei der Erlangung aller notwendigen Lizenzen und Genehmigungen. Zögern Sie nicht, uns zu fragen.

Wir empfehlen Ihnen auch die Lektüre unseres Beitrags zur Ferienvermietung.

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