Immbolienkäufer in Spanien aufgepasst

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Immbolienkäufer müssen einmal mehr beim Erwerb einer Immobilie in Spanien aufpassen. In den wenigsten Fällen wird eine Immobilie in Spanien am 31.12. eines Jahres gekauft. Vielmehr werden Immobilien in Spanien das gesamte Jahr über gekauft. Daher stellt sich die Frage, wer für das laufende Jahr die Grundsteuer (IBI) zu bezahlen hat: Käufer oder Verkäufer?

Laut Gesetz hat zunächst derjenige, der zum 01.01. eines Jahres Eigentümer der Immobilie ist, die Grundsteuer zu tragen. Dies wird in den meisten Fällen der Verkäufer sein. Bisher blieb es auch bei diesem Grundsatz, so dass ein Verkäufer, der die Immobilie z.B. in der ersten Jahreshälfte verkauft hat, auch die Grundsteuer für die zweite Jahreshälfte zu bezahlen hatte, sofern im Kaufvertrag nichts gegenteiliges vereinbart war. Der Käufer war in diesem Fall fein raus.

Mit Urteil des Obersten Spanischen Gerichtshofs (Tribunal Supremo, vergleichbar mit dem BGH) vom 15. Juni 2016 ist damit Schluss. Der Verkäufer kann danach die Grundsteuer für das laufende Jahr, in dem die Immobilie erworben wird, zumindest anteilig vom Käufer zurück fordern. Der Verkäufer bleibt zwar zunächst gegenüber den Steuerbehörden primärer Schuldner; er hat aber gegen den Käufer einen Rückerstattungsanspruch für die Zeit ab Kaufdatum.

Ein Beispiel: Verkäufer V verkauft eine Immobilie auf Mallorca am 31.06.2016 an den Käufer K. Dabei haben V und K es schlicht vergessen, eine Regelung über die Grundsteuer im notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Im Oktober 2016 erhält V den Grundsteuerbescheid von den spanischen Steuerbehörden und zahlt daraufhin die Grundsteuer an die Finanzbehörden. Da er es nicht einsieht, die Grundsteuer für das ganze Jahr zu zahlen, weil K schließlich ebenfalls Eigentümer der Immobilie für die gesamte zweite Jahreshälfte 2016 ist, reicht er bei Gericht Klage auf Rückerstattung ein und hat damit Erfolg. Neben der Hälfte der Grundsteuer muss K auch noch die Honorare von Anwälten und Gerichtsbevollmächtigten (Procuradores) und evtl. sogar Gerichtskosten bezahlen. Dies ist für K ein teurer Spaß.

Um die beschriebene Problematik zu lösen, empfehlen wir stets – übrigens schon bevor der Oberste Spanische Gerichtshof in dieser Thematik urteilte – offen mit dem Verkäufer darüber zu sprechen, wer für das laufende Jahr die Bezahlung der Grundsteuer übernimmt und eine klare Regelung in der notariellen Kaufurkunde zu treffen. Auf diese Weise wird sicher gestellt, dass nach dem Kauf der Traumimmobilie nicht eine bösche Überraschung auf einen wartet, die die Immobilie im Nachhinein noch um mehrere tausend Euro teurer werden lässt.

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