Zwangsversteigerung in Spanien

Zwangsversteigerung in Spanien (subasta)

18030376_sDie Zwangsversteigerung in Spanien in den Art. 655 ff. Ley de Enjuiciamiento Civil, Gesetz 1/2000 vom 7. Januar, gültig bis 15.07.2015, kurz LEC (spanische Zivilprozessordnung) geregelt. Auf die Zwangsversteigerung von Immobilien finden die Vorschriften über die Zwangsversteigerung von beweglichen Gegenständen (Art. 643 ff. LEC) entsprechend Anwendung, sofern nichts anderes geregelt ist, Art. 655 Abs. 1 LEC.

I. Einleitung des Verfahrens

Aus Art. 656 LEC geht hervor, dass das Versteigerungsgericht bei Einleitung des Verfahrens eine Eigentümer- und Lastenbescheinigung des Versteigerungsobjekts beim zuständigen Grundbuchamt beantragt. Der Registerbeamte vermerkt dies im Grundbuch, damit für Dritte erkennbar ist, dass die Immobilie Gegenstand eines Zwangsversteigerungsverfahrens ist. Gleichzeitig informiert er die im Grundbuch eingetragenen Gläubiger, um diesen die Möglichkeit zu geben, ihm mitzuteilen, ob die eingetragenen Forderungen noch bestehen, Art. 657 LEC. Weiterhin kann er vom Vollstreckungsschuldner die Vorlage des Eigentumstitels (in der Regel notarielle Kaufvertragsurkunde) verlangen, Art. 663 LEC.

Sollte die Eigentümerprüfung ergeben, dass eine andere Person als der Vollstreckungsschuldner als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist, so hebt das Vollstreckungsgericht die Beschlagnahmung der Immobilie wieder auf, Art. 658 LEC. Aus diesem Grund ist es immens wichtig, das Zwangsversteigerungsverfahren unverzüglich zu betreiben, um dem Vollstreckungsschuldner nicht die Möglichkeit zu geben, die Immobilie auf eine dritte Person, z.B. Ehefrau, Kinder, umschreiben zu lassen.

II. Bewohner der Immobilie

Sollte die Immobilie bewohnt sein, so werden auch die Bewohner von dem Zwangsversteigerungsverfahren informiert und vom Gericht aufgefordert, innerhalb von zehn Tagen Nachweis über ihr Besitzrecht (in der Regel Mietvertrag) zu erbringen, Art. 661 Abs. 1 LEC. Der Vollstreckungsgläubiger hat die Möglichkeit, schon vor der Versteigerung vom Gericht feststellen zu lassen, ob die Bewohner ein Recht haben, in der Immobilie zu verbleiben oder ob sie die Immobilie räumen müssen, Art. 661 Abs. 2 LEC. Im letzteren Fall setzt das Gericht nach der Versteigerung auf Antrag den Bewohnern eine zehntägige Räumungsfrist, Art. 675 LEC.

III. Versteigerungswert

Der Versteigerungswert der Immobilie ergibt sich aus dem Wert der Immobilie abzüglich der eingetragenen Lasten und Belastungen. Handelt es sich um eine Immobilie, die mit einer Hypothek belastet ist, so ergibt sich der Wert der Immobilie aus dem von den Parteien festgesetzten Wert in der Hypothekenbestellungsurkunde, Art. 682 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. Art. 129 Ley Hipotecaria (Hypothekengesetz). Sollte sich bei dieser Wertermittlung herausstellen, dass die Lasten und Belastungen den Wert der Immobilie übersteigen, setzt das Gericht die Versteigerung aus, Art. 666 LEC.

1. Bekanntgabe der Versteigerung

Der Versteigerungstermin muss mindestens 20 Tage vor Versteigerung bekannt gegeben werden, und dem Vollstreckungsschuldner wird Ort, Datum und Zeit der Versteigerung mitgeteilt, Art. 667 LEC. Wenn die Umstände es zulassen und von den Parteien beantragt wird, kann der Urkundsbeamte die Versteigerung an mehreren Orten zeitgleich durchführen, Art. 673 LEC. Inhaltlich muss die Bekanntmachung alle Informationen enthalten, die zur Herbeiführung des Versteigerungserfolgs notwendig sind, Art. 668, 646 LEC. Insbesondere muss auch auf die Rechtsfolgen des Bietens und Ersteigerns hingewiesen werden, u.a. auch dass ein Bieter bei Zuschlag in die unmittelbare Rechtsnachfolge hinsichtlich der Lasten eintritt, Art. 668 LEC.

2. Teilnahme an der Versteigerung

Um als Bieter bei einer Versteigerung teilnehmen zu können, müssen zuvor 5 % des Versteigerungswerts bei der Gerichtskasse entweder in bar oder mittels Bankbürgschaft hinterlegt werden, Art. 669, 647 LEC. Außerdem muss man sich hinreichend ausweisen können und erklären, dass man die Versteigerungsbedingungen kennt, Art. 655 Abs. 1, 647 LEC. Liegen die vorgenannten Voraussetzungen vor, können Gebote auch schon vor dem eigentlichen Versteigerungstermin, und zwar ab Bekanntmachung der Versteigerung in einem geschlossen Umschlag, abgegeben werden, Art. 655 Abs. 1, 648 LEC. Der Umschlag wird dann vom Urkundsbeamtem im Termin geöffnet und wie ein normales Gebot gewertet.

 a. Höchstgebot ≥ 70 %

Liegt das Höchstgebot bei oder über 70 % des ermittelten Versteigerungswerts der Immobilie erhält der Höchstbietende noch am gleichen Tag oder am darauffolgenden den Zuschlag per Gerichtsbeschluss, Art. 670 Abs. 1 LEC. Innerhalb einer Frist von 40 Tagen muss der Ersteher der Immobilie die Differenz zwischen seinem Gebot und dem schon hinterlegten Geld bei der Gerichtskasse einzahlen. Ersteigert der Vollstreckungsgläubiger die Immobilie selbst zu einem Preis, der bei oder über 70 % des ermittelten Versteigerungswerts der Immobilie liegt, so berücksichtigt der für die Versteigerung zuständige Urkundsbeamte Hauptforderung, Zinsen und Kosten und zahlt einen möglichen Überschuss an den Vollstreckungsschuldner aus, Art. 670 Abs. 2 LEC. Werden nur Gebote abgegeben, die über 70 % des Versteigerungswerts der Immobilie liegen, aber eine Ratenzahlung erfolgen soll, so kann der Vollstreckungsgläubiger innerhalb einer Frist von 20 Tagen den Zuschlag für 70 % des Versteigerungswerts für sich selbst verlangen, Art. 670 Abs. 3 LEC. Ansonsten erhält derjenige Bieter den Zuschlag, der die besten Sicherheiten vorweisen kann.

b. Höchstgebote < 70 %

Liegen alle abgegebenen Gebote unter 70 % des Versteigerungswerts der Immobilie, so kann der Vollstreckungsschuldner innerhalb einer Frist von zehn Tagen eine dritte Person benennen, die ein Angebot abgibt, das über den 70 % des Versteigerungswerts liegt oder zumindest so hoch ist, dass der Vollstreckungsgläubiger vollständig befriedigt werden kann, Art. 670 Abs. 4 LEC. Verstreicht die vorgenannte Frist tatenlos, so kann der Vollstreckungsgläubiger innerhalb einer weiteren Frist von fünf Tagen den Zuschlag der Immobilie an sich selbst verlangen, sofern er entweder 70 % des Versteigerungswerts zahlt oder genauso viel zahlt, wie ihm geschuldet wird, wobei im letzten Fall dies nicht weniger als 60 % des Versteigerungswerts der Immobilie betragen darf und über dem Höchstgebot liegen muss. Macht der Vollstreckungsgläubier hiervon keinen Gebrauch, dann erhält das Höchstgebot den Zuschlag, sofern dieses über 50 % des ermittelten Versteigerungswertes liegt oder zumindest Haupt- und Nebenforderung sowie die Kosten der Zwangsversteigerung deckt. Erfüllt das Höchstgebot diese Kriterien nicht, so liegt die Erteilung des Zuschlags im Ermessen des Ukrundsbeamten des Gerichts, welcher eine umfassende Interessensabwägung vorzunehmen hat. Gegen die Entscheidung des Urkundsbeamten kann Einspruch beim Gericht eingelegt werden, das die Zwangsversteigerung in Spanien angeordnet hat.

 c. Geringe oder gar keine Gebote

Lehnt der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle den Zuschlag ab oder gibt es kein Gebot, so kann der Vollstreckungsgläubiger den Zuschlag an sich fordern. Wenn es sich bei dem Versteigerungsobjekt nicht um die Hauptwohnung des Vollstreckungsschuldners handelt, muss der Vollstreckungsgläubiger dafür entweder 50 % des Versteigerungswertes zahlen oder den Betrag, der ihm geschuldet wird inkl. Zinsen und Kosten. Handelt es sich um die Hauptwohnung des Vollstreckungsschuldners liegt der Betrag bei 70 % des Versteigerungswertes oder 60 %., falls die Schulden geringer sind als 70 % des Versteigerungswertes, Art. 671 LEC.

VII. Rechtsfolgen der Zwangsversteigerung in Spanien

Derjenige, der den Zuschlag erhält, tritt in die Rechtsnachfolge sämtlicher Lasten und Belastungen der ersteigerten Immobilie ein, Art. 670 Abs. 5 LEC. Daher ist es enorm wichtig, eine genaue rechtliche Prüfung des Versteigerungsobjekts schon VOR Abgabe eines Angebotes durchführen zu lassen. Eine rechtliche und baurechtliche Überprüfung des Versteigerungsobjekts wird nämlich vom Gericht NICHT vorgenommen.

Der endgültige Beschluss über den Zuschlag, der z.B. für die Umtragung des Eigentümers notwendig ist, wird erst erlassen, wenn die Differenz zwischen dem hinterlegten Geld und dem Endpreis der Ersteigerung bei der Gerichtskasse hinterlegt wurde, Art. 670 Abs. 8, 674 LEC.

Sollte es nach Abzug aller Kosten und Auszahlung aller Gläubiger einen Versteigerungserlös geben, wird dieser an den Vollstreckungsschuldner ausgezahlt, Art. 672 Abs. 1 LEC. Zu jedwedem Zeitpunkt kann der Vollstreckungsschuldner seine Immobilie auslösen, sofern er seine Schulden gegenüber dem Vollstreckungsgläubiger begleicht zzgl. Zinsen und Kosten, Art. 670 Abs. 7 LEC.

Dominic Porta

Rechtsanwalt und Gründungspartner

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